Devi comprare casa?

tutto quello che cè da sapere prima di chiedere un mutuo

Un tempo i nostri nonni puntavano al posto fisso. Era il loro grande sogno. Lo stesso è stato poi per i nostri genitori, che aspiravano al lavoro agognato e soprattutto a conservarlo per tutta la vita.

E poi siamo arrivati noi, che invece ci siamo dovuti confrontare con le difficoltà del mercato del lavoro e abbiamo ripiegato sulla casa. Il famoso mattone, che rimane sempre il miglior investimento possibile. Quello sì che ci rimarrà per tutta la vita. E allora iniziamo la nostra ricerca per trovare la casa dei sogni. Ma, dopo averla trovata, facciamo i conti con la realtà e capiamo che abbiamo bisogno di qualcuno che ci aiuti a sostenere le spese per l’acquisto. E questo qualcuno, molto spesso, è una banca.

Sono le banche, infatti, a concedere l’importo necessario per l’acquisto in cambio di garanzie, il cosiddetto mutuo. Il mutuo non è altro che un contratto che chiunque voglia acquistare casa stipula con un ente creditizio. Questo eroga una certa quantità di denaro, accertandosi di riavere indietro l’intera somma secondo modalità ben fissate mentre l’acquirente si impegna a restituirla con gli interessi.

Abbiamo deciso di capire un po’ meglio come funzionano i mutui, così se dovessimo avere necessità di chiederne uno sapremmo da dove iniziare.

Il mutuo: cos’è

Il mutuo è il contratto che viene stipulato tra un istituto di credito (mutuante) e un soggetto (mutuatario). Il mutuatario riceve in prestito dal mutuante una somma di capitale in un’unica soluzione e assicura, sulla base di quanto stabilito nel contratto, di restituirla attraverso rate periodiche maggiorate degli interessi maturati durante il periodo del contratto.

È chiamato mutuo “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

La durata del mutuo

La durata può variare a seconda della tipologia di mutuo sottoscritta, ma comunque la legge prevede che i mutui siano di media o lunga durata. Il periodo può andare dai 5 ai 30 anni, in casi particolari addirittura a 40.

Le tipologie di mutuo

I mutui si differenziano a seconda del tasso d’interesse adottato. Vediamo insieme le varie tipologie.

Tasso fisso: prevede lo stesso tasso d’interesse per tutta la durata del mutuo. Il tasso viene stabilito al momento della firma del contratto e viene calcolato in base al tasso europeo di riferimento Eurirs (detto anche IRS: Interest Rate Swap), che viene diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea.

Tasso variabile: prevede un tasso di interesse che varia, quindi sale o diminuisce, in base all’andamento dell’Euribor, il tasso interbancario di riferimento per questa tipologia di mutuo che viene fissato ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea.

Tasso misto: prevede una scelta flessibile del tasso d’interesse. A seconda delle condizioni concordate alla firma del mutuo, si potrà decidere se iniziare con un tasso fisso e successivamente cambiarlo con uno variabile o viceversa.

Tasso capped rate o semplicemente con Cap: rappresenta un fattore di sicurezza per chi sceglie un tasso variabile. Il tasso capped rate, infatti, definisce un limite massimo oltre il quale il tasso non potrà mai salire, anche se i mercati finanziari di riferimento richiedono tale aumento. L’importo della rata che si riferisce al periodo a tasso fisso varia in base alla sua durata di utilizzo, che spesso viene scelta dal cliente, in genere tra i 2 e i 5 anni. Questa tipologia di mutuo offre la possibilità al mutuatario di modificare il tasso una o più volte nel corso del contratto, fissando scadenze prestabilite.

Rata costante a tasso variabile: questa tipologia di mutuo consente di scegliere un tasso variabile senza influenzare l’importo della rata che rimarrà fisso per tutto il tempo del contratto, a subire variazioni sarà invece la durata del contratto. A seconda delle condizioni di mercato la durata del finanziamento varia: se la situazione è favorevole il periodo delle rate diminuirà, in caso contrario aumenterà. La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile.

Cos’è il piano di ammortamento del mutuo?

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. Stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

• quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
• quota interessi, cioè l’interesse maturato

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

TAEG e TAN: cosa sono e come si calcolano

Il tasso di interesse è fondamentale per comprendere quali siano i costi complessivi del debito. A seconda del tipo di mutuo, infatti, può essere conveniente optare per un tipo di tasso o per un altro. Indipendentemente dalla scelta, questo deve essere definito alla stipula del contratto come percentuale sulla somma da pagare.

Il TAN, Tasso Annuo Nominale, rappresenta l’interesse che in un anno viene applicato al prestito. Non coincide quindi con il tasso reale utilizzato per calcolare il rimborso del finanziamento, che tiene conto degli interessi periodici rateali e degli oneri aggiuntivi stabiliti dall’ente erogatore. Il TAN non viene pagato in una rata finale allo scadere dell’anno ma il suo valore viene suddiviso e caricato sui costi delle rate. In questo modo il finanziatore recupera in anticipo gli interessi e la persona che ha richiesto il mutuo non si trova a dover pagare gli interessi tutti insieme.

Il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale, anche noto oggi come Indice Sintetico di Costo (ISC), è un indicatore in forma percentuale che esprime il costo effettivo di un’operazione di finanziamento, cioè l’onere aggiuntivo che il cliente deve restituire all’ente erogatore. Il TAEG comprende le spese di istruttoria e documentazione, necessarie per l’emissione della pratica di finanziamento.

L’importo finanziabile di un mutuo

Ogni banca ha la possibilità di decidere quale sia l’importo massimo finanziabile di un mutuo. In generale, concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto.

A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

La rinegoziazione del mutuo e la surroga

La rinegoziazione e la surroga del mutuo sembrano due modi diversi per indicare la stessa procedura. Eppure non è così.

Rinegoziare un mutuo vuol dire cambiare le condizioni del contratto con la banca che l’ha erogato. È una pratica che avviene a costo zero ed è uno strumento utile per evitare di dover sottostare a oneri finanziari diventati troppo pesanti da sostenere. La rinegoziazione è una possibilità che le banche concedono per evitare di perdere il rimborso delle rate del mutuo: quindi è più facile che la ottenga chi è in difficoltà a pagare le quote mensili che chi vorrebbe rinegoziare il mutuo per estinguerlo in anticipo. Un mutuo si può rinegoziare solo se sono intervenuti cambiamenti nell’assetto finanziario del debitore e di conseguenza sono cambiate le sue esigenze economiche.

Il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008 (legge 40/2007), ha previsto la possibilità di una nuova forma di rinegoziazione del mutuo. Si tratta della rinegoziazione mutuo Bersani, nota come surroga mutuo. La surrogazione del mutuo o semplicemente surroga è la possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro, rinegoziandone contestualmente anche le condizioni. Con la surroga il contratto viene rinegoziato a costo zero per il cliente e in più non c’è l’obbligo di estinzione del rapporto originario – cosa che prima del 2007 esisteva se si cambiava banca. Il cliente può così godere di nuove condizioni del mutuo e beneficiare di vantaggi.

L’estinzione anticipata conviene?

L’estinzione anticipata del mutuo consiste nel rimborsare alla banca l’importo finanziato prima della scadenza prevista dal contratto. Il rimborso del debito può essere totale o parziale.

Tuttavia la scelta di chiudere il mutuo prima del tempo va ponderata con cura perché spesso non è conveniente. Il piano di ammortamento alla francese previsto dalla maggior parte delle banche italiane stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale.

L’estinzione anticipata del finanziamento conviene quindi solo se il rimborso avviene all’inizio, quando la maggior parte degli interessi non è stata ancora versata.  La convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate, fino a diventare quasi nulla con le ultime quote.

Come una banca decide se erogare o meno il mutuo?

Prima di decidere se erogare o meno un mutuo, la banca valuta le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente e il valore dell’immobile oggetto della richiesta.

Per una banca il richiedente ideale è qualcuno con un lavoro a tempo indeterminato e uno stipendio che copra agevolmente le spese personali e la rata pattuita per il mutuo. Naturalmente non è così semplice rientrare nella categoria del perfetto candidato e quindi le banche accettano a volte molte pratiche che non corrispondono alla descrizione del richiedente ideale se una persona di fiducia si presta a fare da garante.

Il garante è un parente o un amico del richiedente mutuo, che firma e sottoscrive il contratto e tutte le sue clausole in collaborazione con l’intestatario. Assumendo il ruolo di garante si prende la responsabilità di intervenire in prima persona, in caso il titolare del mutuo non paghi una rata o sospenda il rimborso. Il garante, quindi, firma il mutuo come se lo avesse richiesto lui, dichiara di poter sostenere l’onere della rata, presenta la documentazione esattamente come il richiedente titolare ed è responsabile e chiamato a rimborsare nel caso in cui il richiedente non ottemperasse al suo onere.

I documenti da presentare per richiedere un mutuo

Ogni ente ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

• informazioni anagrafiche: età, residenza, stato di famiglia, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
• informazioni che certificano la capacità di reddito:
  • per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, gli ultimi cedolini dello stipendio, la copia del modello CUD
  • per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, il modello 730 o il modello Unico, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti
• informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

In casi particolari, la banca potrebbe richiedere maggiori ulteriori documenti, per esempio nel caso di soggetti residenti a rischio, divorziati o lavoratori autonomi.

Quali sono i tempi necessari per l’erogazione del mutuo?

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.

In genere si presentano i documenti, la banca li valuta, procede alla perizia tecnica e relazione notarile, si pronuncia sulla concessione o meno del finanziamento e in caso positivo si procede alla firma del contratto.

Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Quali spese comporta l’accensione di un mutuo?

Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione, come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche, è assoggettato a un particolare regime fiscale che consiste nell’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva. Questa viene pagata dal mutuatario che subisce la trattenuta da parte della banca al momento dell’erogazione del mutuo.

L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote (legge 30 luglio 2004, n. 191): lo 0,25% dell’importo del mutuo nel caso di mutui finalizzati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo che godono delle agevolazioni prima casa, il 2% negli altri casi. Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef, secondo modalità fissate dalla legge.

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se si decide per una polizza diversa da quella offerta dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo.
• gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.
• la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni.

Le agevolazioni del mutuo prima casa

Per “prima casa” non si intende tanto il primo acquisto immobiliare della vita, quanto l’abitazione principale, cioè la casa dove si stabilisce la propria residenza anagrafica, documentata dal certificato di residenza.

Se si stipula un mutuo per acquistare la prima casa, si può beneficiare di una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo per un massimo di 4.000 € all’anno.

Agevolazioni mutuo giovani

Se a chiedere un mutuo è un giovane che ha meno di 36 anni, sono previste ulteriori agevolazioni.

Innanzitutto il mutuo prima casa giovani, che garantisce ai giovani lavoratori under 36 con un ISEE inferiore a 40.000 euro di ottenere un mutuo fino all’80 per cento dell’importo richiesto per l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa, con un limite massimo dell’importo del finanziamento a 250.000 euro.

Inoltre, è possibile usufruire del Fondo di garanzia per mutui prima casa, un incentivo introdotto nel Decreto Legge Sostegni Bis del Governo Draghi, grazie al quali i giovani possono richiedere mutui senza alcun anticipo, quindi al 100% del valore dell’immobile. L’incentivo prevede anche l’annullamento delle imposte relative all’acquisto e alla stipula del mutuo, lasciando come unico onere le spese di agenzia e di notaio.

Il conflitto Russia-Ucraina e i mutui

Il conflitto attualmente in corso in Ucraina sta causando non solo un aumento del prezzo del gas, di materie prime e beni di consumo, ma anche dei tassi d’interesse. Con l’incremento sempre più evidente dell’inflazione, la Banca centrale europea sarà costretta a intervenire sui tassi di interesse. E questo avrà delle ripercussioni sui mutui a tasso variabile già sottoscritti e su quelli che verranno chiesti in futuro.

Chi ha già un mutuo a tasso fisso in essere al momento non deve preoccuparsi ma chi deve chiederne uno adesso può aspettarsi dei rialzi.